Im Gespräch mit Walter Seul, Fondsmanager des Swiss Life Living + Working

„Sorgfältig ausgewählte Auslandsinvestitionen lohnen sich“

Inzwischen sind Objekte in vier Ländern außerhalb Deutschlands im Portfolio. Wie aufwendig ist der Ankauf ausländischer Objekte?
Der Kauf von Auslandsimmobilien ist vor allem aufgrund anderer rechtlicher und steuerlicher Rahmenbedingungen erheblich aufwendiger. Hinzu kommen andere Marktusancen und natürlich auch ein höherer Aufwand durch andere Sprachen. Deshalb sollten auf eine erste Investition in einem ausländischen Markt immer weitere folgen. Das relativiert den Aufwand beim ersten Markteintritt. Insofern halten wir die Länder mit bisher nur einer Investition für den Living + Working weiter im Blick.

Welche anderen Länder Europas haben Sie aktuell im Visier?
Derzeit können wir uns neben den bereits existierenden Auslandsinvestitionen auch Objekterwerbe in Finnland, Irland, Luxemburg, Österreich, Spanien und Portugal vorstellen und prüfen diese Märkte aktuell intensiv. Speziell die iberische Halbinsel hat sich wirtschaftlich gut erholt und die Wachstumszahlen steigen wieder, leider auch die Immobilienpreise. Insofern müssen wir hier besonders detailliert prüfen, ob sich eine Investition im Einzelfall wirklich langfristig lohnt.

Auf was ist generell bei Auslandsinvestitionen zu achten?
Auslandsinvestitionen sind zunächst kein Selbstzweck. Sie dienen der Diversifizierung des Portfolios und helfen damit bei den Zielen „Wert- und Ertragsstabilität“ des Fonds. Nicht in allen Fällen lassen sich durch Auslandsinvestments auch höhere laufende Renditen als mit deutschen Investments erzielen. Ich denke hier zum Beispiel an Core-Büroinvestments im CBD von Paris. Hier spielen dann eben portfoliostabilisierende Faktoren und/oder die auf solchen Märkten besonders hohe Liquidität des Investments die letztlich ausschlaggebenden Rollen. Der Fonds hat seine europäische Core-Strategie ja aus gutem Grund: Es gilt die Ertrags- und Wertstabilität zu sichern!

Wollten Sie immer schon den Beruf des Fondsmanagers ergreifen?
Immobilien haben schon immer einen großen Reiz auf mich ausgeübt. Deshalb wuchs bei mir früh der Wunsch, eine Entwicklung zu einem Immobilien-Investmentberater beziehungsweise Investment-Manager im Immobilienbereich zu machen.

Welcher Weg führte Sie zum Living + Working?
Im Jahr 2016 hatte ich mit dem Eintritt in den Swiss Life-Konzern die Möglichkeit, die Auflage des Living + Working als Fondsmanager aktiv zu gestalten. Die Chance zur Mitarbeit an der Auflage eines Offenen Immobilien-Publikumsfonds ist etwas sehr Seltenes. Schließlich wurden seit Gründung der ersten Fonds dieser Art in Deutschland Ende der 1950er Jahre weniger als drei Dutzend aufgelegt. Die Anforderungen sind enorm, gerade mit Blick auf die Ressourcen, das Immobilien-Knowhow, die Regulierung und die notwendigen Vertriebsmöglichkeiten. Natürlich hat mich auch die Immobilien-Expertise sowie der exzellente Ruf der Swiss Life als Europas größter Immobilien-Investor angezogen.

Was finden Sie besonders reizvoll am Fondsmanagement in der Immobilienbranche?
Spannend finde ich die Funktion vor allem wegen der breiten Aufgabenstellung und der zentralen Schnittstellen-Funktion in allen Phasen des Immobilienlebenszyklus, vom Kauf, über das laufende Asset Management bzw. die Verwaltung und die Optimierung, bis hin zum Verkauf.

Welche Bedeutung hat Geld für Sie?
Für mich bedeutet Geld zu verdienen und zu haben, insbesondere Entscheidungsfreiheiten zu bekommen und damit unabhängiger zu sein. Letztlich geht es darum, selbstbestimmt zu leben.

Wofür geben Sie privat am liebsten Geld aus?
Ich reise für mein Leben gerne. Außerdem ist es bei meiner Leidenschaft für Immobilien klar, dass ich auch privat eine eigene Immobilie habe und natürlich in unserem Offenen Immobilienfonds investiert bin.


Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute DWS) tätig.


Hinweis:
Der vollständige Fondsname lautet „Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working“.

Mehr zum Swiss Life Living + Working unter www.livingandworking.de 

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