Inflationsschutz – Weil wir Langzeitinvestoren sind

Francesca Boucard, Economist für Real Estate bei Swiss Life Asset Managers

Immobilien als Inflationsschutz – ein Argument, welches auf den ersten Blick kaum mehr von Bedeutung erscheinen mag. Denn seit Jahren haben wir in Deutschland Inflationsraten von teilweise deutlich unter 2%. Für Deutschland erwartet Swiss Life Asset Managers eine Inflation von 1,5% in 2019, für nächstes Jahr 1,7%. Für die gesamte Eurozone sehen die Prognosen nur leicht anders aus, mit 1,3% bzw. 1,5%. Also gut entfernt vom Inflationsziel der EZB von «below, but close to 2%». Doch angesichts einer insgesamt sehr niedrigen Verzinsung von beispielsweise festverzinslichen Sparanlagen genügt diese niedrige Inflation bereits, um nicht nur die mageren Renditen komplett aufzubrauchen, sondern auch das Nettovermögen anzugreifen.

Wenn wir davon ausgehen, dass aufgrund des aktuellen geldpolitischen und wirtschaftlichen Umfeldes nicht sämtliche bekannte Wirtschaftstheorien komplett ausgehebelt sind und Immobilieninvestoren grundsätzlich langfristige Denker sind, kann die Idee der Immobilie als langfristiger Inflationsschutz durchaus eine Überlegung wert sein.

Der Realwertcharakter von Immobilien lässt viele Marktteilnehmer annehmen, dass Immobilien Vermögenswerte sind, die jederzeit vor Inflation schützen. Gerade für Investoren mit Verpflichtungen in realer Höhe, so wie Versicherungen und Pensionskassen, aber auch für den Werterhalt innerhalb von Fonds, scheint dies attraktiv. Begründet wird diese Annahme durch zwei Beobachtungen: Bei einer Hyperinflation (wie in Deutschland in den 1920er Jahren) oder bei den gleich drei deutschen Währungsreformen mit einem Währungsschnitt im letzten Jahrhundert, bieten Immobilien langfristig einen zumeist gut funktionierenden Werterhalt (anders als Aktienpapiere). In der kurzfristigen Betrachtung sind die Rahmenentwicklungen, in denen die Preise steigen, entscheidend. Hier kann es durchaus zu Preisschwankungen kommen. Fallen beispielsweise die höheren Preise mit einer Abschwächung der Konjunktur oder gar einer Krise zusammen, kann der Verkaufsdruck für Immobilienbestandshalter groß sein und der Wert sinken. Langfristig sind die Immobilienpreise in den Qualitätslagen der prosperierenden Städte und Ballungsräume in Deutschland im Durchschnitt der letzten Jahrzehnte allerdings deutlich gestiegen. Das ist ein Effekt des knappen Gutes an Grund und Boden sowie der gestiegenen Baukosten.

Zweitens besteht die Annahme, dass die nominellen Mieten an die Inflation angepasst werden können, was die Werteffekte bei Immobilien reduziert. Doch auch hier ist die Theorie häufig anders als die Realität. Bei einer perfekten, unmittelbar zeitgleichen Anpassung von Mieten und Diskontraten würde tatsächlich keine Wertminderung durch die Inflation auftreten. Das setzt jedoch eine professionelle Immobilienverwaltung mit indexierten Mietverträgen voraus. Dies ist im privaten Mietvertragsbereich kaum machbar, hingegen Standard bei den überwiegenden Gewerbeobjekten von Offenen Immobilienfonds, wenn auch mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung bei der Miethöhenanpassung. Kurzfristig können diese Anpassungen aufgrund von Angebotsüberhängen zwar nicht immer auch tatsächlich umgesetzt werden. Langfristig und in normalen wirtschaftlichen Umfeldern aber sehr wohl. Zum anderen ist die Anpassung der Mieten auch nötig, weil bei höheren Preisen auch die Kosten steigen. Wenn diese auf den Mieter übertragen werden können, die laufenden Einnahmen also genauso schnell steigen wie die Kosten, ist der Inflationsschutz gegeben.

Der Investor beruft sich so oder so auf die Langfristigkeit seiner Investition mit der Annahme, dass Immobilienpreise in der sehr langen Frist über einen oder mehrere Zyklen im Schnitt real relativ stabil beziehungsweise über sehr lange Zeiträume bisher regelmäßig gestiegen sind – vorausgesetzt die Lage der Objekte ist gut. Obwohl der Inflationsschutz für eine Anlageentscheidung in Offene Immobilienfonds nicht das ausschlaggebende Anlagekriterium sein sollte, können Überlegungen zur Inflationsentwicklung durchaus Sinn machen.


Hinweis:
Der vollständige Fondsname lautet „Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working“.

Mehr zum Swiss Life Living + Working unter www.livingandworking.de 

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