Was ist eine Due-Diligence-Prüfung bei Immobilien?

Was ist eine Due-Diligence-Prüfung bei Immobilien?

Das wesentliche Ziel einer Due Diligence bei Immobilientransaktionen ist neben der Verringerung von Informations- und Wissensrückständen insbesondere das systematische Aufdecken und das sorgfältige Bewerten von Chancen und Risiken, die sich aus der Transaktion ergeben können. «Due Diligence» bedeutet «gebotene Sorgfalt», mit der das Vertragsobjekt im Vorfeld geprüft wird.
Der Begriff stammt ursprünglich aus den USA und hier aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht und wird häufig als «DD» abgekürzt. Bei Immobilien bedeutet das eine Stärken-Schwächen-Analyse sowie eine Auswertung der mit dem Kauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind beispielsweise finanzielle und rechtliche Risiken, Untersuchungen zum Zustand der technischen Gebäudeausstattung und zu der Gebäudesubstanz selbst sowie zur strategischen Positionierung, der Vermietung und, immer wichtiger, zu den ESG-Faktoren.
Gezielt wird in Due-Diligence-Prüfungen nach sogenannten Kaufabbruchkriterien (Dealbreakern) gesucht, also nach Sachverhalten, die den Käufer vom Erwerb des Vertragsobjektes Abstand nehmen lassen. Nach dem Abschluss der Due Diligence und Identifizierung der Chancen und Risiken werden die Ergebnisse der DD im Kaufvertrag umgesetzt. Die Prüfungsergebnisse können z.B. zu einer Kaufpreisreduzierung, zur Aufnahme von Garantien oder Freistellungen oder zur Notwendigkeit besonderer Fälligkeitsvoraussetzungen führen.
Abhängig von der Immobilienart (Wohn- und Geschäftshaus, Shopping-Center, Büro, Logistik oder Hotel) und von der Transaktionsstruktur (Asset- oder Share Deal) müssen auf unterschiedliche Aspekte der Due Diligence Schwerpunkte gesetzt werden.
Man unterscheidet bei einer solchen Ankaufsprüfung in der Regel die folgenden Bereiche:

Kaufmännische Prüfung (Commercial/Financial-Due-Diligence): Die kaufmännische Due Diligence kennt drei wesentliche Ausprägungsformen: Die Commercial (auch Market) Due Diligence, die Property Due Diligence und die Financial Due Diligence. Analysiert werden insbesondere die Marktlage, Standortqualitäten und die Wettbewerbssituation. Darüber hinaus werden diverse Zahlungsströme (u.a. Mieten, Bewirtschaftungskosten etc.) validiert.

Technische Prüfung (Technical-Due-Diligence-Prüfung, auch TDD): Der technische Zustand des Objekts, notwendige Ausgaben für die Instandhaltung, Betriebsabläufe sowie die Restnutzungsdauer und Lebenszykluskosten der technischen Gebäudeausstattung werden hier bewertet. Die TDD ist mit einer ausführlichen Objektbegehung verbunden.

Rechtliche Prüfung (Legal-Due-Diligence, auch LDD): Die Immobilie wird auf rechtliche Risiken hin untersucht. Die sog. LDD beginnt bei der Prüfung des aktuellen Grundbuchstandes. Weiter stehen Mietverträge und Mietsicherheiten, die Versicherungsrechtsverhältnisse und sonstige Verträge und Pflichten auf dem Prüfstand.

Steuerliche Prüfung (Tax-Due-Diligence): Unter diesem Punkt werden die steuerlichen Verhältnisse geprüft, um steuerliche Risiken zu erkennen (z.B. Grunderwerbsteuerpflicht, Umsatzsteuer, Share Deals etc.).

Umwelt-Prüfung (Environmental-Due-Diligence): Hier steht die Frage im Vordergrund, ob im Boden oder dem Gebäude Altlasten oder gesundheitsbedenkliche Materialien vorhanden sind. Aber auch Fragen und Auflagen des Umweltschutzes werden analysiert.

ESG-Prüfung (ESG-Due-Diligence): Zentral ist dabei die Prüfung von Unternehmens- und EU-Vorgaben im Rahmen der ESG-Strategien. Darin enthalten sind Energie- und Umweltaspekte, die sozialen Auswirkungen wie auch das allgemeine Unternehmensverhalten.

Wertgutachten: Zusätzlich ist die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen externen Sachverständigen notwendig. Dieser Prozessschritt wird als Bestandteil der Due Diligence durchgeführt.

Anhand dieser Aufstellung wird deutlich, wie komplex eine solche Ankaufsprüfung ist. Swiss Life Asset Managers verteilt diese Aufgaben auf mehrere spezialisierte und interdisziplinäre Teams (intern als auch externe Beauftragungen), um die wirtschaftlichen, rechtlichen, finanziellen, steuerlichen, technischen und umweltrelevanten Eigenschaften der Immobilie zu beurteilen und im Ergebnis eine verlässliche Einschätzung für den Ankauf einer Immobilie abgeben zu können.

Beitrag aus dem Living + Working Newsletter November 2021.

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