«Wir kaufen nur, was langfristig solide Erträge erwirtschaften kann»

Im Gespräch mit Manuel Böcher, Head Transaction International bei Swiss Life Asset Managers Deutschland:

Was machen Sie genau mit Ihrem Team im Bereich internationaler Transaktionen?
Grundsätzlich übernehmen wir die Prüfung von Investitionsmöglichkeiten für die Immobilienfonds im engen Austausch mit den Maklern, Partnern und Bestandshaltern in den Fokusländern. Dabei analysieren und selektieren wir umfangreiche Immobilienangebote.

Welche Länder werden von Deutschland aus betreut?
Wir haben die Niederlande, Österreich, Skandinavien und Osteuropa in unserem geografischen Aufgabengebiet für Immobilienneuinvestitionen, wobei aktuell Investitionschancen in Osteuropa zwar genau untersucht werden, aber wohl nicht vor 2022 in konkrete Überlegungen übergehen.

Können Sie erläutern, wie der Ankaufsprozess aussieht?
Am Beginn steht zunächst die genaue Bedarfsanalyse im engen Kontakt mit den Fondsmanagern. Dabei geht es um die Nutzungsarten, die Länderauswahl, den Mikro- und Makrostandort, das Alter, die Risikostruktur, Objektgrößen und vieles mehr. Es muss vorher genau festgelegt sein, welche Immobilie zu welchem Fonds passen könnte. Dann koppeln wir das Suchprofil mit unseren Kontakten unter den Maklern und Geschäftspartnern sowie Bestandshaltern in den Zielmärkten.

Können Sie bei der aktuellen Immobiliennachfrage noch außerhalb von Bieterverfahren Objekte finden?
Ja, es findet sich immer noch ein Teil so genannter Off-Market-Deals, bei denen passende Immobilien ohne Bieterverfahren direkt in die Prüfung kommen. Die Mehrheit läuft allerdings in der Tat über Bieterverfahren. Hier muss man vorher genau wissen, welcher Kaufpreis realistisch ist, denn es geht um das Geld der Anleger. Dabei zählt nicht immer nur das höchste Gebot, sondern wir können unseren guten Namen in die Waagschale werfen und der steht für ein hohes Maß an Sicherheit. Der Verkäufer weiß genau, dass wir liquide und verlässlich sind. Diesen Plusfaktor darf man nicht unterschätzen.

Wie geht es dann weiter, wenn Sie fündig geworden sind?
Haben wir ein geeignetes Objekt gefunden, dann erfolgt die Rückkoppelung mit den Fondsmanagern und während einer Exklusivzeit von meist 4-6 Wochen führen wir eine intensive Kaufprüfung (Due Diligence) auf allen Ebenen wie der technischen Beschaffenheit, der rechtlichen Aspekte oder gerade auch der Nachhaltigkeitsaspekte mit den ESG-Kriterien durch. Fällt diese Prüfung positiv aus und einigen wir uns auch preislich zu attraktiven Konditionen, führt uns das idealerweise zu einem Kaufvertrag.

Welche Objekte stehen für das Portfolio des Living + Working auf Ihrer „Einkaufsliste“?
Wohnimmobilien in guten Wohnlagen ab ca. 20 Millionen Euro, Bürogebäude modernster Art mit flexiblen Aufteilungen und großen Kommunikationsflächen in guten Lagen, aber auch kleinere Einzelhandelsimmobilien mit einem Supermarkt als Magnet. Hinzu kommen Gesundheitsimmobilien.

Welche Chancen sehen Sie für einzelne Immobilienarten im aktuellen Wirtschaftsumfeld?
Wohnen bleibt stark nachgefragt, bei Einzelhandelsimmobilien muss man genau hinsehen, Shopping Center haben wir bei Neuinvestitionen ausgeklammert, genau wie Objekte in den teuren Haupteinkaufsstraßen der Großstädte. Büroimmobilien erfordern aktuell eine sehr gut überlegte Investition, risikoreich sind althergebrachte Objekte an weniger guten Standorten und mit alten Büronutzungskonzepten. Denn wir wissen bis jetzt nicht, wie stark sich das Thema Homeoffice langfristig auswirken wird und wie deutlich die Digitalisierung Büroarbeitsplätze beeinflusst. Hinzu kommt für alle Nutzungsarten das Mega-Thema ESG beziehungsweise Nachhaltigkeit. Hier sind wir seit Jahren bei Swiss Life Asset Managers sehr stark aufgestellt: Wir kaufen nur, was langfristig solide Erträge erwirtschaften kann.

 

Manuel Böcher ist Head Transaction International bei Swiss Life Asset Managers Deutschland. Der studierte Wirtschaftsjurist hat sowohl einen Master of Law (LL.M.) als auch einen Master of Business Administration Real Estate Investment (MBA) und ist seit mehr als 15 Jahren in der Immobilienbranche in vielfältigen Bereichen tätig – davon seit mehr als 10 Jahren in leitenden Positionen. Aus seiner langjährigen Tätigkeit verfügt er über internationale Erfahrungen und ein breites Netzwerk.

Beitrag aus dem Living + Working Newsletter August 2021

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